(資料圖片)

對于通過銀行按揭購買的房屋如果只有開發商的擔保尚未辦理房產抵押的話，應該首先與開發商(擔保人)進行協商，由開發商為買方提供新的擔保，然后再跟貸款銀行協商，否則開發商將免除擔保責任，貸款銀行肯定不會與你提前終止貸款合同，除非你先行償還全部貸款。

如果買你房子的第三方同意一次性支付房款，則你可以用此轉讓款先行償還銀行的貸款和利息，在解除抵押登記后，再與受讓方辦理轉讓手續。

如果買方也要按揭，那么貸款銀行首先要審查買方的資格，如果買方符合銀行的貸款條件，貸款銀行才會先終止與你的貸款合同，結清此前的貸款本息，同時就剩余尚未償清的貸款，與受讓方簽訂新的貸款合同。此后，在買賣雙方辦理完房產轉讓手續后，還要到房地產主管部門辦理抵押登記的變更手續。

根據有些銀行的操作經驗，銀行會與出賣人和受讓人簽訂附屬合同，約定出賣人將房屋產權完全過戶到受讓人處，并見證房屋買賣雙方簽訂的買賣合同真實有效，貸款合同才能完全解除，同時銀行與受讓人的貸款合同正式生效。因此，最簡化的辦法是，先行償清全部貸款本息，解除抵押登記，再與買方辦理轉讓手續。